Financieringsopties en hoe banken vandaag kijken naar investeerders

Wie vandaag in vastgoed wil investeren, merkt snel dat financiering nog altijd perfect mogelijk is, maar dat banken selectiever zijn geworden. Voor een investeringspand ligt de lat doorgaans hoger dan voor een eerste eigen woning: kredietverstrekkers kijken strenger naar de verhouding tussen lening en aankoopwaarde, naar de maandelijkse terugbetalingscapaciteit én naar de algemene financiële buffer van de kandidaat-investeerder. De prudentiële verwachtingen van de Nationale Bank blijven daarbij een duidelijke referentie voor de markt, met voor buy-to-let historisch een veel lagere comfortzone dan voor eigen bewoning. (NBB)

Voor veel investeerders begint het dus met een realistische vaststelling: de tijd waarin een pand bijna volledig kon worden gefinancierd, ligt in de praktijk grotendeels achter ons. Banken verwachten vandaag meestal een substantiële eigen inbreng, zeker bij een tweede verblijf of opbrengsteigendom. Dat sluit ook aan bij het kader waarbinnen Belgische banken werken: voor buy-to-let hanteert de Nationale Bank een LTV-plafond van 80%, met slechts beperkte tolerantie daarboven en een harde bovengrens op 90%. (NBB)

Welke financieringsopties zijn er?

De klassieke formule blijft uiteraard het hypothecair investeringskrediet. Daarbij financiert u een deel van de aankoop via een langlopende lening, terwijl u zelf de registratiebelasting, notariskosten en een stuk van de aankoopprijs draagt. Voor particuliere investeerders blijft dat meestal de meest logische piste: duidelijk, overzichtelijk en afgestemd op de huurinkomsten en de verwachte looptijd van de investering.

Daarnaast bestaan er ook meer maatgerichte oplossingen.
Voor grotere dossiers of investeerders met een ruimer vermogen bieden banken en private banking-afdelingen vaak kredietstructuren op maat aan, waarbij niet alleen het vastgoed zelf maar de volledige vermogenssituatie wordt meegenomen in de analyse.

BNP Paribas Fortis vermeldt bijvoorbeeld expliciet vastgoedprojecten als onderdeel van haar private-bankingkredieten, met oplossingen die worden afgestemd op het bredere patrimonium van de klant. (BNP Paribas Fortis)

Wie investeert via een vennootschap of in een meer professioneel kader, kan ook uitkomen bij zakelijke vastgoedfinanciering.

Belgische banken bieden daarvoor aparte investeringskredieten aan, vaak met meer flexibiliteit in looptijd, periodiciteit en structuur dan bij een standaard woonlening.

Zowel BNP Paribas Fortis als KBC positioneren dat type krediet expliciet voor onroerend goed en investeringsprojecten. (BNP Paribas Fortis)

Waar kijken banken vandaag echt naar?

De aankoopprijs alleen volstaat niet meer als uitgangspunt.
Banken beoordelen een investeringsdossier vandaag veel breder.

Eerst is er de eigen inbreng. Die zegt iets over uw financiële discipline en verlaagt het risico voor de bank. Hoe groter uw eigen aandeel, hoe sterker uw dossier meestal overkomt.

Daarnaast is er de terugbetalingscapaciteit. Banken bekijken niet alleen uw huidige inkomen, maar ook uw bestaande kredieten, gezinssituatie, netto vrij besteedbaar budget en de mate waarin u onverwachte kosten kunt opvangen. Huurinkomsten worden meegenomen, maar meestal niet zomaar voor 100%: kredietverstrekkers houden rekening met leegstand, onderhoud en andere risico’s.

Ook het type pand speelt een rol. Een goed gelegen appartement of woning met een brede verhuurbaarheid wordt doorgaans gunstiger bekeken dan een zeer specifiek vastgoedproduct met een kleinere markt. De bank wil immers vooral weten hoe robuust het onderliggende actief is, vandaag én bij een eventuele latere verkoop.

Steeds belangrijker is bovendien de energetische kwaliteit van het pand. De Nationale Bank volgt de energie-efficiëntie van vastgoedblootstellingen expliciet op, en in de markt merkt men duidelijk dat panden met een zwakke energiescore vaker extra vragen oproepen. Niet alleen omdat renovaties geld kosten, maar ook omdat banken meer aandacht hebben voor de toekomstige waarde en verhuurbaarheid van het pand. (NBB)

Een investeerder wordt vandaag beoordeeld als een ondernemer

Dat is wellicht de belangrijkste evolutie. Banken kijken niet langer enkel naar de vraag of u “een pand wilt kopen”, maar naar de kwaliteit van uw investeringsverhaal. Met andere woorden: begrijpt u het rendement, kent u de kostenstructuur, hebt u marge voor onvoorziene uitgaven, en past deze aankoop in een logisch financieel plan?

Een sterk dossier bevat daarom meer dan loonfiches en een compromis. Het toont ook:

• welk netto huurrendement u verwacht;

• hoeveel eigen middelen beschikbaar blijven na aankoop;

• welke werken nodig zijn en hoe die worden gefinancierd;

• of het pand commercieel vlot verhuurbaar is;

• en hoe de investering past binnen uw bredere vermogensopbouw.

Net dat verschil bepaalt vandaag vaak het resultaat van een kredietaanvraag. Wie goed voorbereid naar de bank stapt, wordt sneller als ernstige investeerder gezien.

Vergeet de fiscaliteit niet

Bij investeringsvastgoed moet de financiering altijd samen worden bekeken met de fiscale impact. Zo wijst KBC erop dat voor een tweede woning aangekocht vanaf 1 januari 2024 de kapitaalaflossingen en premies van de schuldsaldoverzekering niet meer fiscaal inbrengbaar zijn, terwijl intresten nog wel in aanmerking kunnen komen. Dat lijkt technisch, maar het heeft een directe invloed op uw netto-rendement. (KBC)

Wat betekent dit concreet voor investeerders?

De markt is niet gesloten, maar wel veeleisender.
Banken financieren nog steeds interessante vastgoedprojecten, alleen verwachten ze meer onderbouwde dossiers, meer eigen engagement en meer inzicht in risico’s.

Voor wie dat goed aanpakt, hoeft dat geen nadeel te zijn.
Integendeel: het dwingt investeerders om scherper te rekenen en kwalitatiever aan te kopen.

Precies daar ligt vandaag de meerwaarde van een goede begeleiding.

Niet alleen bij het zoeken naar het juiste pand, maar ook bij het beoordelen van de financierbaarheid, de rendabiliteit en de haalbaarheid op langere termijn.

Een slimme vastgoedinvestering begint dus niet bij de bank, maar bij een sterk dossier.
En wie dat dossier goed opbouwt, vergroot niet alleen de kans op financiering, maar meestal ook de kans op een duurzame en rendabele investering.

Via de jarenlange ervaring van het team van Marc Duval en het experten-team waar Marc Duval mee samenwerkt, kunnen we hier zeker mee ontzorgen.

Benieuwd naar meer info hierover?
Bel ons even: 0495 - 53 66 31